Milyen hatással lehetnek a legfrissebb kormányzati intézkedések a lakáspiac dinamikájára?
A kihívásokkal teli időszakokban is dolgozzunk együtt a hazai építőipar fejlődéséért!
Hangulatfelmérésünk legutóbbi részében a lakásárakkal kapcsolatos előrejelzéseket mutattuk be, ezúttal viszont a kormányzati intézkedésekre fókuszálunk.
A válaszadók véleményei az eddig bejelentett intézkedések lakáspiaci hatásairól jelentős eltéréseket mutatnak. Egyesek szkeptikusak, úgy vélik, hogy ezek a lépések csupán szimbolikus jelentőséggel bírnak, és alig fognak hozzájárulni a lakhatási problémák megoldásához. Ezzel szemben mások optimistábban tekintenek a helyzetre, és meggyőződésük, hogy bizonyos programok képesek lesznek érdemben befolyásolni a lakáspiac fejlődését.
Valkó Dávid, aki az OTP Jelzálogbank és az OTP Ingatlanpont szakértője, úgy véli, hogy...
Az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások lakáscélú felhasználása, valamint az új vidéki otthonfelújítási program együttes hatása kiemelkedő lehetőségeket kínál. Ezek a kezdeményezések nemcsak a pénzügyi biztonságot erősítik, hanem hozzájárulnak a vidéki közösségek fejlődéséhez is, lehetővé téve az emberek számára, hogy álmaik otthonát valósítsák meg és fenntarthatóbb környezetet teremtsenek. Az ilyen típusú támogatások révén a lakásfelújítás és a korszerűsítés új lendületet kaphat, így javítva az életminőséget és erősítve a helyi gazdaságot.
a felsoroltak közül, a lakásépítési számokban viszont csak 2026-tól várható majd élénkülés. A lakásbérletre vonatkozó intézkedések hatása várhatóan mérsékeltebb lesz, de a legnagyobb piaci hatása az állampapírpénzeknek lehet, ami ezen intézkedésektől függetlenül befolyásolja a piacot.
Hasonlóan kifejezte véleményét az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások lakáscélú felhasználásának és az új vidéki otthonfelújítási programnak a jelentőségéről Lipták Zsuzsa (zenga.hu). Tancsics Tünde (Eltinga) és Krakker Ádám (Otthon Centrum) szintén a legnagyobb elmozdulást ezekben a kezdeményezésekben látják. Kiss Gábor (Metrodom) viszont úgy véli, hogy...
a lakáspiacra egyértelműen az 5%-os áfa meghosszabbítása hatott a legnagyobb mértékben.
Úgy gondolja, hogy ha az áfa mértéke 27%-ra emelkedett volna, a jelenlegi növekvő piaci tendencia helyett inkább csökkenő forgalommal találkoznánk.
Balogh László (ingatlan.com) szerint a 150 ezer forintos lakhatási támogatás súlya a keresletben jelentősen növekedhet 2025-ben, de nagyobb lakáspiaci hatása csak ezt követően lehet.
A kínálati oldal szempontjából véleménye szerint a lakhatási tőkeprogram hozhat új lendületet, jóllehet ez még nem szerepelt a tavaly októberi gazdaságpolitikai akciótervben.
Balla Ákos, a Balla Ingatlan képviseletében kifejezte reményét, hogy a lakhatási tőkeprogram és a lakáspiaccal kapcsolatos új intézkedések nem csupán az ingatlanárakat emelik meg, hanem a lakbértámogatás valóban hozzájárulhat a bérlakáspiac élénkítéséhez. Ez a fellendülés pedig új befektetők érkezését is ösztönözheti a piacra.
A választások közeledtével még várom, hogy érkezzenek újabb bejelentések, amelyek hitel- és állami támogatásra építenek (például új CSOK-variánsok). Remélem, hogy ezek a bejelentések 2024 őszén szélesebb körű hatást gyakorolnak majd - tette hozzá.
Szűcs Attila, az Ingatlanpáholy szakértője úgy véli, hogy a 150 ezres tranzakciószám elérése reális cél, amennyiben a hitelkamatok és az infláció alacsonyan maradnak, továbbá az ingatlanárak sem emelkednek túlzott mértékben. Ehhez elengedhetetlen az új lakások építése, illetve az is, hogy a hitelfelvételi kedv ne ingadozzon a gazdasági környezet változásaival. Attila hangsúlyozza, hogy a gazdaságpolitikai akcióterv minden egyes eleme fontos, és egyik sem emelhető ki a többiek közül, hiszen mindegyiknek van hatása a piaci helyzetre.
A magyar állampolgárok számára elérhető lakhatási támogatások mellett fontos kiemelni, hogy
nagyjából minden 20. lakásvásárlás külföldihez köthető Magyarországon.
Az arány viszonylag stabilnak mondható, hiszen az utóbbi években a külföldi lakásvásárlók száma nem mutatott jelentős növekedést. Különösen figyelemre méltó, hogy 2023-ban csupán körülbelül 6300 nem magyar állampolgár döntött ingatlan vásárlás mellett Magyarországon, ami 1700-zal kevesebb, mint az előző év ugyanebben az időszakában.
Balogh László, az ingatlan.com szakértője kifejtette, hogy a forint árfolyamának ingadozása és a lakáspiacon tapasztalható árrobbanás következtében várhatóan több külföldi érdeklődő fog megjelenni a főváros ingatlanpiacán az elkövetkező év során.
A külföldi vásárlók jelentős részesedéssel bővíthetik az új építésű lakások piacát.
Érdekes fejlemény, hogy a külföldi ingatlanbefektetők ismét aktívan jelen vannak a piacon, különösen a fővárosban, ahol különféle társasházépítési projekteket indítanak. Emellett új tendencia figyelhető meg Szegeden is, ahol kínai hátterű beruházók bukkantak fel bizonyos célterületeken.
A golden visa program keretein belül a lakásvásárlási lehetőség törlése következtében várhatóan csökkenni fog a külföldi befektetők lakásvásárlási kedve.
Kiss Gábor (Metrodom) kifejtette, hogy várakozásaink szerint a külföldi vásárlások száma az elmúlt évek trendjeit követi majd, ami egyértelműen árnyalja a helyzetet.
Az elmúlt esztendő során a kormányzat azon dolgozott, hogy aranyvízummal és vonzó befektetési lehetőségekkel csábítsa a külföldi befektetőket Magyarországra. Azonban az év végére először az ingatlanvásárlás lehetőségét távolították el a kínálatból, és a Rákosrendezőre tervezett nemzetközi beruházói kapcsolatok is megszűntek. Ennek következtében a szakértők, köztük Lipták Zsuzsa (zenga.hu), úgy vélik, hogy ezen a területen nem várható jelentős változás a korábbi évekhez képest.
Optimistább viszont Vincze Edit (OC Solutions), aki szerint a külföldiek lakásvásárlási hajlandósága nagyban függ majd a politikai helyzettől és az ország megítélésétől is, de az ázsiai és az izraeli vevők vélhetően a jövőben is aktívak lesznek.
A többi szakértő általában arra számít, hogy a külföldi lakásvásárlók aktivitása nem fog jelentős változáson átesni, tehát a korábbi évekhez hasonló szintű volumenre és arányra lehet számítani.
Végül ki kell emelni, hogy a lakásvásárlások egy jelentős részéhez hitelfelvétel is társul, így Hangulatfelmérésünkben az ezzel kapcsolatos várakozásokat is megvizsgáltuk. A lakáshitel-kihelyezési volumen már 2023-ról 2024-re is nagyon nagyot bővült. Ahogy Lipták Zsuzsa (zenga.hu) rámutatott, az ingatlanhitelezés továbbra is növekszik, köszönhetően annak, hogy a korábbi éveket bőven meghaladja az ingatlanpiaci forgalom,
2024-re a lakáshitelpiac értéke meghaladta a 1350 milliárd forintot, és a 2025-ös év folyamán várhatóan elérheti a 1700 milliárd forint körüli nagyságrendet.
A CSOK Plusz bevezetésével a hitelkeretek jelentős növekedésen mentek keresztül: 2024 decemberére az átlagos hitelösszeg elérte a 19,5 millió forintot, míg 2024 októberében még csupán 17,4 millió forint volt ez az összeg. Összehasonlításképpen, 2023-ban az átlagos hitelösszeg mindössze 11,2 millió forintot tett ki.
A lakásárak emelkedése kétségtelenül serkenti a hitelfelvételi hajlandóságot, ahogyan azt Balogh László (ingatlan.com) is megjegyzi. Azonban a „hitelkényszer” kifejezés talán még pontosabban tükrözi a helyzetet. A gondot az jelenti, hogy a hitelkamatok viszonylag magas szinten stagnálnak, és a makrogazdasági trendek alapján a közeljövőben nem várható jelentős csökkenés a kamatokban.
A jelenlegi lakáshitelkamatok, amelyek körülbelül 6-7 százalék között mozognak, éppen a lakosság érzékeny határvonalán egyensúlyoznak. Amennyiben a bankok 6 százalék alatti ajánlatokat tudnának kínálni, jelentős mértékben megnövekedne a hitelfelvételek volumene, ami 2025-re sokkal kedvezőbb piaci helyzetet eredményezhetne.
A növekvő, 1000-1100 milliárd forintos hitelkeret ne riasszon el senkit: bár lehetséges, hogy a hitelek összege magasabb lesz, a hitelfelvevők száma viszont csökkenhet - emelte ki.
A hitelezés a volumene jelentősen nőtt, de a lakásdarabszámára vetített hitelek mennyisége még mindig tartogat további növekedési lehetőséget - véli Kiss Gábor (Metrodom).
Bár a hitelügyletek volumene az idei évben nem mutat változást a 2024-es évhez képest, a hitelek mértéke továbbra is emelkedni látszik az egyes tranzakciók során - véli Szűcs Attila az Ingatlanpáholy képviseletében. Tancsics Tünde (Eltinga) és Máté Ferenc (Duna House) is egy enyhe, körülbelül 10%-os növekedésre számítanak, míg Valkó Dávid (OTP Jelzálogbank / OTP Ingatlanpont) még optimistább, 17%-os bővülést jósol az előttünk álló évre. Krakker Ádám (Otthon Centrum) pedig 100 ezer új lakáshitel folyósítására számít az idei évben. Balla Ákos (Balla Ingatlan) úgy véli, hogy a hitelkihelyezések szintje hasonlóan alakulhat a jövő évben, mivel a hitelkamatok nem fognak jelentősen csökkenni állami beavatkozás nélkül. Vincze Edit (OC Solutions) sem vár tartós emelkedést, hangsúlyozva, hogy az infláció és a reálbérek alakulása kulcsszerepet játszanak a hitelfelvételi hajlandóságban. A kamatok csökkenése esetén még érkezhetne további volumen, de a jelentős növekedés elmaradása várható.
A felmérésben az alábbi szakértők vettek részt:Balla Ákos - Balla Ingatlan, Balogh László - ingatlan.com, Kiss Gábor - Metrodom, Krakker Ádám - Otthon Centrum, Lipták Zsuzsa - zenga.hu, Máté Ferenc - Duna House, Szűcs Attila - Ingatlanpáholy, Tancsics Tünde - Eltinga, Valkó Dávid - OTP Jelzálogbank / OTP Ingatlanpont, Vincze Edit OC Solutions és a Portfolio Ingatlan csapata.
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
