Otthon Start: állami támogatás mindazok számára, akik eddig csak vágyakoztak saját ingatlan után.

Az Otthon Start Program, amely szeptembertől lép életbe, új lehetőségeket nyit meg azok számára, akik eddig kiszorultak az ingatlanpiacról. A programra valóban nagy szükség van, mivel az ingatlanárak és a hitelkamatok drasztikus emelkedésével a fizetések nem tartották a lépést, így sok ember számára a saját ingatlan megszerzése csupán egy távoli álom maradt. Ez a kezdeményezés nemcsak az ingatlan- és hitelpiacot serkentheti, hanem a nehézségekkel küzdő építőipart is felélesztheti, amely a gazdaság szempontjából kulcsfontosságú. Azonban felmerül a kérdés: vajon a támogatási program nem fogja-e még inkább megemelni az amúgy is szárnyaló négyzetméterárakat?

Az Index az elmúlt két év során folyamatosan foglalkozott a lakhatási krízis kihívásaival. Szakértők, akik lapunknak nyilatkoztak, korábban hangsúlyozták, hogy a lakáshoz jutás támogatása kulcsfontosságú lehet a fiatalok számára, akik első lakásvásárlás előtt állnak. Úgy tűnik, ez a téma a kormányzat figyelmét is felkeltette, hiszen bejelentették az Otthon Start Program elindítását, amelynek célja, hogy megkönnyítse az első lakásvásárlás folyamatát.

Egy új lehetőség kínálkozik, amely állami támogatással járó hitelprogram keretében érhető el. E program révén a résztvevők fix 3%-os kamattal igényelhetnek hitelt, legfeljebb 50 millió forintig, 25 éves futamidővel. Az önerő mértéke a Magyar Nemzeti Bank által meghatározott 10%-ra rúg. A támogatás igénybevétele nem függ sem életkortól, sem házassági állapottól, sem gyermekvállalási szándéktól; csupán annyira van szükség, hogy a kérelmezők rendelkezzenek legalább 2 éves magyar társadalombiztosítási jogviszonnyal.

Az ingatlan ára nem haladhatja meg a 100 millió forintot - ez azt jelenti, hogy az Otthon Start Program keretében igényelhető maximum 50 millió forinthoz, még 50 millió forint tehető hozzá más, például saját forrásból -, míg a négyzetméterár nem lehet magasabb másfél millió forintnál. A korhatár nélküli támogatás mindazokra vonatkozik, akik nem rendelkeznek lakóingatlan-tulajdonnal, de leginkább a 18-40 éves korosztályt célozza meg, ahol csak 40 százalék rendelkezik saját lakással.

A program keretében részt vehetnek azok az első lakásvásárlók is, akik eddig nem birtokoltak lakóingatlanban 50%-ot meghaladó tulajdonrésszel. Ez azt jelenti, hogy nem csupán azok számára elérhető, akik még sosem rendelkeztek ingatlannal, hanem azok számára is, akik esetleg korábban részesedéssel bírtak, de a tulajdonrészük nem lépte túl az 50%-ot.

A 3%-os kamattámogatás valóban jelentős könnyítést nyújt a hitelfelvevők számára. Például, ha valaki 20 millió forintot vesz fel hitelként, a havi törlesztőrészlete mindössze 94 800 forintot tesz ki, míg a piaci kamatok esetében ez a szám már 157 ezer forintra ugrana. A különbség még szembetűnőbb egy 50 milliós hitelnél, ahol a támogatott törlesztőrészlet 237 ezer forint, míg a piaci kamatozás mellett 393 ezer forintra emelkedne. Ezt Gulyás Gergely, a Miniszterelnökséget vezető miniszter emelte ki a legutóbbi Kormányinfón. Ráadásul az Otthon Start Támogatás más állami kedvezményekkel és hitelprogramokkal is összekapcsolható, így még kedvezőbb feltételek mellett érhetők el a szükséges források.

A programban nincs korhatár, mindenkire vonatkozik, akinek nincs és nem volt lakóingatlana. Nincs sem házasságkötési, sem gyermekvállalási kötelezettség. Az egyetlen elvárás, hogy legalább 2 éves magyarországi társadalombiztosítási viszony legyen.

A hitelprogram annál is gálánsabb, mint amire sokan számítottak - mondta az Indexnek Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

- Emlékeztetett - mondta. Hangsúlyozta, hogy a kormány 21 pontos gazdasági akciótervének egyik központi eleme a lakhatási problémák enyhítése. A tervezés során különösen a fiatalok lakáshoz jutásának támogatása került előtérbe, de a szakértőket váratlanul érte, hogy a hitel lehetőségét korhatár nélkül kínálják. Ez jelentős eltérés az előző támogatási programokhoz képest, mint például a CSOK vagy a CSOK Plusz, amelyek jellemzően csak fiatal családosokra és gyermekvállalásra készülő párokra összpontosítottak. Most viszont bármely életkorban lehetőség nyílik arra, hogy első vásárlóként belépjenek a lakáspiacra, ami alapjaiban változtathatja meg a kereslet és kínálat viszonyát - emelte ki Balogh László.

A szakértő véleménye szerint kifejezetten előnyös választás, hogy nem vissza nem térítendő támogatásról, hanem kamattámogatott hitelről van szó. Az előbbi könnyedén beépülhetne az ingatlanárakba, amit az eladók kihasználhatnának, így tovább emelve az árakat. Ezzel szemben egy kedvezményes hitel esetén jóval nehezebb "felárazni" a lakásokat, főleg, ha a hitel elérhetősége széleskörű.

A támogatás elengedhetetlen, hiszen ahogyan Gulyás Gergely és Orbán Viktor is hangsúlyozta, az elmúlt tíz év során a magyar ingatlanárak átlagosan több mint háromszorosára nőttek. A helyzetet tovább súlyosbítja, hogy mindez az Európai Unió egyik legalacsonyabb jövedelmi szintjével társul. Nem meglepő tehát, hogy az utóbbi évtizedben egyre nehezebb volt az ingatlanpiacra belépni tulajdonosként.

Balogh László véleménye szerint üdvözlendő, hogy az állam az utóbbi időszakban nemcsak a keresletet, hanem a kínálatot is ösztönözte. Ezt például a 300 milliárd forintos keretösszegű lakhatási tőkeprogrammal érte el, amely jelentős lépés a lakáshelyzet javítása érdekében.

A program keretein belül bevezetett 100 milliós vételár- és másfél milliós négyzetméterár-korlátok elsősorban a használt lakáspiacon várható aktivitás növekedését valószínűsítik. Ugyanakkor a fejlesztők számára is lehetőséget kínálhatnak, hiszen érdemes olyan lakásokat tervezniük, amelyek megfelelnek ezeknek a határokra. Ez akár lassíthatja az új lakások árának emelkedését is – véli Balogh László. Az első lakásvásárlók megjelenése láncreakciót indíthat el a piacon. "Magyarországon a lakosság közel 90%-a, azaz 10-ből 9 ember saját ingatlanban él, így az új vevők érkezése felpörgetheti a folyamatokat: aki eladja a lakását, az új lakás után nézhet, majd ő is vásárol, és ez a lánc folytatódik. Ez a dinamikus fejlődés hosszú távon növelheti a tranzakciók számát, élénkítheti a piacot, és valószínűleg ismét áremelkedést generál" – fogalmazott.

Balogh László emlékeztet arra, hogy az ingatlanpiac az év elején még dinamikusan fejlődött, főként az állampapírokból kiáramló befektetők hatásának köszönhetően. Azonban az utóbbi hónapokban ez a növekedés mérséklődött. Az Otthon Start Program őszi bevezetése új impulzusokat hozhat a piacra. Ekkor sokan várhatóan elhalasztják vásárlási döntéseiket, de az őszi startot követően a fiatal lakásvásárlók tömeges megjelenésére lehet számítani.

A jövőben a jövedelmi helyzet, a hitelképesség és a banki kockázatvállalás válhatnak a meghatározó tényezőkké. Az állami programoknak köszönhetően lassan mindenki kamattámogatott hitelhez juthat - de csak az, aki hitelképes is. "Akinek átlagos jövedelme van, az most úgy tűnik, boldogulni tud" - összegezte Balogh László.

Balla Ákos is hasonló gondolatokat fogalmazott meg. A Balla Ingatlan alapítója és tulajdonosa a korábbi tapasztalatok alapján arra számít, hogy az ingatlanpiac forgalma a következő hónapokban csökkenni fog. "A vevők azonnal érdeklődni fognak az új hitellehetőségek iránt, azonban a pénzintézetek várhatóan csak később fogják részletesen kidolgozni a termékek feltételeit, ami a vásárlók kivárását eredményezheti. Ezen időszak ráadásul egybeesik a nyári hónapokkal is, amelyek hagyományosan alacsonyabb piaci aktivitást mutatnak, így a hatás még erőteljesebben érvényesülhet."

- magyarázta el részletesen.

Mivel a program kifejezetten az első lakásvásárlók igényeit szolgálja, várható, hogy leginkább a kisebb, megfizethetőbb ingatlanok piacon fog jelentős hatást gyakorolni. "Ezek a tipikus első otthonok a használt lakáspiacon a 50 millió forint alatti kategóriába tartoznak, míg az új lakások esetében a 70 millió forint alatti ingatlanok számítanak relevánsnak. Az új építésű ingatlanok kínálatában azonban viszonylag korlátozott számú ilyen árkategóriájú lakás található, így valószínű, hogy megnövekedett érdeklődés mutatkozik majd a kedvezőbb árú új lakhatási lehetőségek iránt" - nyilatkozta Balla Ákos. Hozzátette: országos szinten nem várható jelentős eltérés a kereslet alakulásában sem a földrajzi elhelyezkedés, sem a településméret szempontjából. Mivel a program nem a befektetői szegmenst célozza - akik eddig főként a nagyvárosok ingatlanpiacán voltak aktívak -, hanem az első lakásukat vásárló fiatalokat, széleskörű érdeklődésre számítunk a megfizethető, kisebb (40-60 négyzetméteres) ingatlanok iránt országszerte.

Az Otthon Start Program a hazai építőipar és az építőanyaggyártás számára kulcsfontosságú szerepet játszik, mivel hozzájárul a lakásépítés és lakásvásárlás legégetőbb problémáinak, különösen a finanszírozás kérdésének megoldásához. Jelenleg Magyarországon jelentős lemaradás tapasztalható az új lakások építése és a meglévő ingatlanok felújítása terén, amelynek hátterében a megemelkedett költségek és a finanszírozási nehézségek állnak - állapítja meg az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) elemzésében.

A szakszövetség a vevői és vállalkozói tapasztalatokra alapozva régóta hangoztatja, hogy a nagyértékű lakásépítés, otthonfelújítás hitelek nélkül nem tud működni, ahol a hitel elfogadható kamatszintje 5 százalék alatt van.

Az ÉVOSZ által végzett elemzések alapján...

Ez a műszaki szükségszerűség évtizedeken keresztül találkozott is az ilyen mértékű fizetőképes megrendelői kereslettel. Az elmúlt 10 évben ilyen mértékű építések-felújítások nem voltak, jelentős az elmaradás.

A finanszírozási kihívásokon túllépve minden feltétel adott ahhoz, hogy a szigorú minőségi és energetikai normák szerint, a megváltozott megrendelői igényeket és fenntarthatósági szempontokat figyelembe véve, új lakások épüljenek, illetve a meglévő ingatlanok felújítására is sor kerüljön. Az importfüggőség az utóbbi 2-3 évben jelentősen csökkent, köszönhetően az új hazai szigetelőanyag-gyártó kapacitások kialakításának, valamint a nyílászárók gyártására irányuló beruházásoknak. Emellett korszerű termékfejlesztések révén a hűtés és fűtés terén is fejlődésen mentek keresztül, és a szakma magas színvonalú árnyékolástechnikai megoldásokat kínál. Az építőanyag-kereskedő hálózatok nem csupán a kereskedéseikben, hanem vevőre szabott raktározási, szállítási és kivitelezői szolgáltatásokkal is segítik a vásárlókat. A hazai kereskedelmi láncok a kormányzati támogatási programok keretében termék-tanácsadással állnak a vevők rendelkezésére, miközben erős versenyben állnak a kereskedelmi piacon.

A hagyományos lakásépítési technikák mellett napjainkra egyre népszerűbbé váltak a gyors és könnyűszerkezetes készházak, valamint az előregyártott lakásépítési elemek, amelyek a lakásépítést és felújítást hivatottak megkönnyíteni. Az építőipari elemeket előállító vállalatok már egyedi lakóházak kivitelezésére is kínálnak innovatív megoldásokat. A tervezők figyelembe veszik a klímaváltozás hatásait, és olyan otthonok kialakítására törekszenek, amelyek hosszú távon fenntartható üzemeltetést és kellemes lakhatási körülményeket nyújtanak - hívta fel a figyelmet az ÉVOSZ elnöke. A készházakat már több alkalommal is részletesen bemutatta az Index.

Az elmúlt évek jelentős áremelkedése drasztikusan visszafogta az új lakásépítéseket és lakásfelújításokat. Mivel az építőipar 48 százalékos nagyságrendben import termékekből dolgozik, a forint folyamatos gyengülése megdrágította az építéseket. (MNB éves átlag euró-forint középárfolyama 2015-ben 309,9, 2025-ben 404,58.) Az energiaigényes alapanyaggyártás költségei átlagosan 30 százalékkal növekedtek. Az élőmunka-igényes ágazat évente átlagosan 12 százalékos bérfejlesztést hajtott végre a szakmunkások és mérnökök megtartásáért. Mindezek eredményeként 10 év alatt háromszorosára emelkedett az új építésű lakások négyzetméterára - vezette le Koji László.

A lakossági megtakarítások széles spektrumú társadalmi rétegek körében nem elegendőek az otthonteremtés anyagi hátterének biztosításához. "Az ÉVOSZ által végzett elemzés és szakmai ajánlások figyelembevételével a kormányzat lehetőséget teremt arra, hogy a miniszterelnöki bejelentés értelmében, életkortól, településtípustól és gyermekvállalási szándéktól függetlenül, 3%-os kamatszint mellett lehessen hitelt igényelni az első saját ingatlan megvásárlásához. Lényeges, hogy mind az új, mind a használt lakások esetében elérhető a hiteltámogatás" - nyilatkozta Koji László.

Az építőipar jelenlegi nem túl fényes piaci helyzetében kitörési pont lehet a lakásépítés és lakásfelújítás. A kormányzati intézkedésnek a gazdaságélénkítő, kedvező hatása kihat az egész építésgazdasági értékláncra.

Az ÉVOSZ gazdasági elemzései alapján a Kormányzat felé azt a következtetést vonják le, hogy a 3%-os kamatszint, a kamat támogatási kiadásokkal együtt, jelentős mértékben növelheti a költségvetési bevételeket az áfa, járulékok és adók többletbefizetése révén. Ugyanakkor ez a növekedés csak akkor válik lehetővé, ha a "lakásügy" a legális szektorban erősödik, elkerülve ezzel a kóklerek és az adóelkerülő vállalkozások térnyerését. Kiemelten fontos, hogy a részletes szabályozás kidolgozásakor ne csupán a hitelképességeket vegyék figyelembe, hanem a következő elemek is szerepet kapjanak: írásos szerződések, a műszaki és pénzügyi ütemezéshez igazodó hitelkifizetések, a tranzakciók nyomon követése számlákon keresztül, valamint a kötelező vállalkozási felelősségbiztosítás. Emellett számos egyéb szakmai feltétel is érvényesüljön. Mindezek egyúttal a versenyegyenlőség biztosítását is szolgálják - hangsúlyozta a szakszövetség elnöke.